喜茶、Costa们都追着星巴克开店，星爸爸到底是如何进行选址的？

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除了紧靠交通枢纽，还能如何俘获星巴克的偏爱

初步梳理数据，任一城市区域的综合实力与具体功能特征是最关键的两点。

2002年10月，华南区第一家星巴克在深圳市福田区中信广场开业，距离这家星巴克直线距离250米的地方，在2004年底开通了1号线科学馆站，这个站点辐射圈2017年的综合实力排在全市第7位。次年开业的第二家星巴克周边的国贸站，综合实力更是排到第3位。

综合实力排名是DT君严格按照它们的数据表现排出来的。通过美团点评、中原地产、e成科技、高德地图等机构提供的数据，我们对作为城市节点的地铁站辐射圈进行数据描像，形成包含商务、居住、商业、休闲娱乐的14个功能指标，每个地铁站功能辐射区都获得一个综合功能分。

总的来看，综合实力越强势，就越能获得星巴克的偏爱。代表两者关系的虚线走向可以说是很明显了，综合实力越弱确实越容易不受待见，站点综合实力排名前60位的站点聚拢了最多的星巴克店铺，最强的几个站点在星巴克这里几乎就是满分。

综合实力排名第一的是位于福田区的购物公园站，它与附近的会展中心站、福田站、市民中心站共同圈出了深圳的CBD。在购物公园站周边不到1平方公里的区域内就有5家星巴克店，意味着每走10分钟就能遇到2家。排名前几位的大剧院站、会展中心站、车公庙站景象相同。

当然，对于这些优等生，星巴克的打分也有明显悬殊。对比DT君的地铁站辐射圈评分来看，其实就是总分差不多，但不同功能科目的得分上有高有低。那么问题来了，究竟偏向哪一科，更能吸引星巴克这样的商业力量？

DT君根据14项指标表现对地铁站点进行分层聚类，为它们贴上功能偏科的特征标签。然后进一步计算城市中不同功能分区站点被星巴克选中的比例，以及对应“星巴克偏好”指标的平均值，结果如下图：

被贴上“宇宙中心的候选人”与“公司达人的聚集地”这两类标签的站点，毫无疑问都会被星巴克选中。

“宇宙中心的候选人”站在大多数指标上表现优异，是大家传统认知中的城市中心与副中心，前面提到的购物公园、大剧院、车公庙均在此列。从星巴克偏好值来看，这类站点最受重视，星巴克布点密度相当高。传统认知的市中心等于黄金地段当然是有道理的，无需多言。

“公司达人的聚集地”，顾名思义商务功能特别突出，聚集了大量公司人。粗看上图中的星巴克偏好度，似乎对公司人的兴趣没有想象中那么高，但细看背后的数据表，其实是有些公司人类型拖了后腿。

福田、市民中心与少年宫被星巴克宠爱的程度直逼市中心，它们都是深圳中央商务区（CBD）的一部分，钢铁森林里囤积了大量金融从业者；而科苑、高新园等站点相比就不那么被重视，它们镇守科技园，周边公司人多擅长科学技术。两类站点被区别对待，只能让DT君大胆猜测，大概是商业力量认为这两类公司人在消费习惯、消费能力方面有很大差异吧。

“享受人生的躺玩区”最明显的特征是消费溢价高，主要包含两个类型的区域，“躺”指代豪宅类居住区，“玩”指代旅游景点，前者附近由于地广人不多，虽然消费群体层次高，但也并不太受星巴克喜爱。“玩”的旅游景点在星巴克的选址逻辑中，优先级跟市中心差不多，前文中提到，那些不靠近地铁站仍获得较高星巴克偏好得分的，基本都是景区。DT君大概理解了一下逻辑，景点有两个主要特征，一是人流巨大，二是旅游这种消费行为本身就挺升级的，很对星巴克胃口。

“衣食住行的大本营”类站点周边是商业居住混合区，人口密度还可以，但在星巴克眼中只能算是一般选手。想想这种情景也很正常，不管是祥和静谧、内有老人路边摇扇的，还是拥挤热闹、晚上大排档熙熙攘攘的，这种居住小区跟有一定溢价的消费都不太搭。

其余站点类型中，大型对外交通枢纽如机场站、深圳北站等由于绝对人流优势，是星巴克的重点关照对象。相比之下，那些还没开发完全的站点与园区型站点，则不太被星巴克看好。

寻找下一个“星巴克站点”

经过层层递进的辛苦分析，DT君自信满满地表示已掌握星巴克套路：

+ 在选城市时，优先考虑几大三角发展区，剩余城市中，大部分东部城市与核心西部城市更加受宠；

+ 进入城市内部再行选址，市中心、旅游景点、金领白领商务区、大型交通枢纽都是最优选择，居住区与其他商务区是次选；

+ 还要拓宽？那就是通过城市相关的各种数据和政策，进一步看商业潜力了。

在分析了星巴克青睐区域的数据特征后，DT君试图领先星巴克一步，找到下一个可能会被选中的站点，这里也许就是下一个发展潜力地，各种价格都还没涨起来，对其他的品牌商或投资者都有意义，当然还是以深圳为例。

这里采用的具体的分析方法是，在未被星巴克选中的站点中，挑选出跟已有星巴克站点的功能特征最像的那些。这样的站点有11个，这些漏网之鱼主要位于宝安区，尤其是在宝安靠近南山的区域，它们居然抱团出现了。

按照站点性质来看，其中布吉、翻身与新秀都是“衣食住行的大本营”，属于居住人流大站；香梅北、临海、宝华、新安是享受人生的躺玩区，属于净值更高的人群聚集地；龙井、碧头、桥头都是综合实力较弱功能单一的圈地狂，它们周围都分布了学区或工业、科技园区。

当然，14项功能指标都纳入体系重在考察站点周边区域的各项功能情况，是一个综合实力评价体系；星巴克本身的选址逻辑应该会有所侧重，还会考虑到更多细节的现实情况。

但是有一点毋庸置疑，如果是想吸引跟星巴克同一定位人群的品牌，寻找到下一个“星巴克站点”，总不会错。

【注】

①星巴克店铺数据采集自星巴克官网地图，可能会有遗漏。

②因深圳城市数据提取日期截至2017年3月底，星巴克店铺数据也为当时提取。

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本文转载自：DT财经 作者：唐也钦

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