购物中心不公开的选址秘密，掌握这些方法，永远不会踩坑！

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商业综合体最近几年发展加速，在刚刚过去的2017年，全国平均每天就有一座新购物中心开业。

购物中心火爆的人气吸引着无数品牌进驻，比如海底捞、外婆家、屈臣氏，以及很多不知名的普通品牌。

然而，大家千万不要被购物中心繁荣的表象所迷惑，这里店进的多，死的也多。因为它和街边商铺一样，也有生存压力和陷阱。

本期，我们要谈的是购物中心的选址问题，这里面大有文章，如果贸然跟风进场，很可能就会沦为炮灰。

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购物中心的租金计算方法

要在购物中心选址，首先要了解物业租金的计算方式。一般而言，它有3种定价方式：

1、成本计价法

即地产商在开发这个购物中心花了多少钱，他计划在多长时间内收回成本，然后在这个基础上确定租金。

2、投资回报计价法

这是在成本计价法的基础上，将全部要素集中为资金成本，以银行利率作为标尺来确定租金的方法。

3、市场计价法

这种计价法是对市场进行分析，以同类商场平均价格作为确定租金的依据。它考虑到商户对租金的接受程度，以及不同购物中心对优质商户资源的争夺竞争，因而能反映出市场供求关系。

如今在一、二线城市，购物中心大多以市场计价来确定租金水平。但在一些三、四、五线城市，仍以传统的成本计价和投资回报计价为主。

对商户而言，市场计价法毫无疑问最合适、最公平。所以，如果你打算去购物中心开店，最好先问清楚租金是怎么算的，尽量避免与按成本或投资回报计算租金的地产商合作。

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购物中心选址指南  

那么到底如何在购物中心选址呢？一般而言，至少有五大参考因素：

1、有效购买力

有效购买力是指这个购物中心商圈内（一般是3公里）人口的购买能力。它比人气更客观，因为有的地方虽然人气旺，但大妈级的人多，提袋率低，开店的风险就大。

举个例子，A购物中心3公里内有50万人口，日均消费人数为15000人，人均消费200元，那么A购物中心的月有效购买力就是9000万。

很明显，有效购买力越高，平摊到每个店的营业额就高。

所以，如果你在跟地产商谈判时，一定要问清楚这里的有效购买力是多少，这是决定你要不要在这里选址的最关键因素！

2、店铺可见度

可见度是指从购物中心人流动线看到门头和店招的程度。如果一家店可见度低，那么即使它处在一个牛逼的购物中心，仍然难逃倒闭厄运。

大家都知道北京王府井东方新天地商场名气大、客流大，但是这里有家呷哺呷哺却生意十分惨淡。

为什么？

因为它的可见度实在太低了！它开在负一层的一个拐角位置，虽然商场人流不息，但几乎没人注意到它！

所以，不管你呷哺呷哺有多出名、翻台率有多高，只要你选址时犯了“店铺可见度低”一条错，就会满盘皆输。

3、距离一楼远近

毫无疑问，一楼是购物和消费最最便利、客流量最大的楼层。铺铺旺的创始人年轻时就曾把店开在一个有几级台阶的“二楼”，无法提供消费的便利，导致生意惨淡。

在购物中心，距离一楼的层数多少是你选址参考的关键。离一楼的距离每增加一层，你的客流量就少一截。到最顶层，人流量就变得非常少了。即使这里的租金低，你也不要轻易接盘。

4、是否靠近主力店

在购物中心，不同业态、不同品牌的租金差别很大。如果主力店租金是1，那么次主力店租金就是2，普通店租金则达到了3。

为什么你的租金是别人的3倍？因为主力店能带来大规模客流。

所以，既然你付出了高额的租金，那么就要好好利用起来。

主力店的出口和入口附近人流量通常都非常大，比如沃尔玛、迪卡侬，简直就是川流不息。把店开在这个位置，生意绝对不会差。

如果主力店附近的店铺拿不到，那么次主力店旁边也是可以的。你看看麦当劳、必胜客旁边的店，人气通常也很高。

5、停车位多不多

停车位是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数。随着自驾出行的人越来越多，泊车的便捷性无疑成为人们是否选择该购物中心的关键。

一般而言，购物中心至少要满足每一百平方米一个车位的配比。但是一些年代较久的购物中心车位非常紧张，每百平方米不到0.5个车位，很大程度影响了顾客的消费体验。

所以，你在选择购物中心的时候一定要问清楚这里的车位配比是多少。反向推论，如果一个购物中心连车位都不能做到以聚客为中心，那么它今后的运营诚意也会大打折扣。

要经营好一家店铺、真正实现持久盈利，选址还只是一个开端。

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本文转载自：铺铺旺 作者：阳欧

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