想入驻购物中心？这有几个关键点你必须了解...（选址必读）

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我们该与什么样的购物中心“联姻”？

首先，要看购物中心的经营形态是否成熟（我认为这与发展时间没啥直接关系）。主要看人气、周围的写字楼和周围社区的入住率、住宅特色、顾客消费能力、有效人流；购物中心内是否有麦当劳、肯德基这类大型餐饮品牌，餐饮品类组合是否多样化，品牌布局是否有规划，购物中心主力店是什么类型。

                                                  （北京A、B、C级商圈分布图）

其次，要看开发商综合实力。资源整合不足，品牌落位规划欠缺的购物中心倒是乐意敞开怀抱迎接你，但你敢去吗？H认为，开发商的实力不够、专业性不强，对于餐饮品牌的后期经营会有直接影响。因此，无论是成熟餐饮品牌还是初创餐饮品牌，应首先选择像中粮、凯德、华润这种全国范围内知名度高的大型开发商，其次则是要考虑当地实际情况，比如上海的百联、深圳的茂业、杭州的银泰、山东的振华等开发商，它们在当地的话语权和认知度超过前者也是常事，水土不服嘛。另外，值得一提的是，开发商即便再成熟，品牌也不能因为初出茅庐就跟着跑，项目本身的地理位置和周围同类型购物中心的密集程度同样会产生后患。

选择成熟度高的专业开发商，营销、物业、规划能力先不说，他们对于餐饮品牌、品类数量上的严格把控就能让你在“差异化”上具备先发优势。比如同一家购物中心内日料店只能有两个品牌，并且面积一大一小，还得安置在不同楼层，至少保证同一片区域内竞争对手不会泛滥。

                       （如果购物中心里都没有麦当劳这样的品牌，那你还是换个地方吧）

再次，要看地理位置是否便利。开头我们讲到过，人们更愿意去离家近的购物中心，也就是说，对餐饮品牌而言，主要赚的还是周围3公里社区和商圈顾客的钱，能不能让他们觉得简单直接快速方便，决定着购物中心的存活年限。比如购物中心距离地铁站能不能控制在300米以内（当然也不要超太远），距离公交车站能不能控制在100米以内，半径1公里以内旅馆酒店等住宿设施有没有10家，道路是否拥挤、有没有障碍，好不好停车。真的有很多人因为这些叽叽歪歪呢。

确定了购物中心，具体位置咋选？

找好了商圈和购物中心，接下来的就是落地环节了。但在真正落地之前，你必须要做好选址预测，也就是计算好你的各项成本。

在税费固定的情况下，入驻购物中心餐饮品牌需要承担食材、人力、房租、能源、运营等各项成本（盘子碗被摔碎、食材浪费问题先不说）。其中，无论是快餐、简餐还是正餐，其食材成本占比都在30%—35%之间（这可是一笔成本开销大头），人工成本占比约为15%-18%，房租成本占比在15%以下。

假设投资一家店需要200万，你至少要计算一下投资回报周期。在此借用72街易正伟给出的一道数学公式：

预估营业额=各类人流基数x捕获率x客单价（样本量可以通过周一到周四，周五到周日两个时段分别统计，捕获率=进店人数÷门前流动人数）

用投资总金额除以预估营业额，就大致知道你多久能回本了。

一般情况下，客单价较低的餐饮品类投资回报周期应控制在12个月以内，投资大的中式正餐、西餐、商务等我们则另当别论。

                           （餐厅在购物中心选址应首先选择客流量聚集的地方）

说到具体位置，类似离扶梯近、电梯右手边第三家店铺位置优先选择，这种话我们还是不说了，刚巧有这样的位置留给你，恐怕你得是GUCCI或者LV。H认为，餐厅在购物中心选址应首先选择客流量聚集的地方。商场对于各楼层、各区间有着不同的功能划分，我们应首先根据品类对号入座，千万不要以“独行侠”的姿态出现在餐饮聚集地以外的地方，因为顾客都希望有更多选择，他们一般会找个品牌多的地方挑挑直接坐下。

                 （外婆家被购物中心视为吸引客流的“主力店”）

其次，尽量选择动线中间的位置。购物中心一般都会把主力店设在两端位置，比如海底捞、眉州东坡、外婆家这类人气旺的品牌，或者是电影院和超市。

两端主力店业态和实力相当，尽量选择中间位置；两端主力店业态不同，则应根据客群定位来选择。

                （选址尽量选择动线中间的位置  制图：掌柜攻略）

1、如果是休闲餐饮、简餐等适合年轻人的，就应该靠近电影院、电玩城等。

2、如果是中式正餐等适合全家人的，就应该靠近便利店、超市等。

餐厅选址本就是一场博弈，跟开发商博弈，跟竞争对手博弈，跟顾客博弈，直到变成大boss。拍脑袋决策的选址办法可以，但不如把“商业预判+实际”结合起来走的会更长远，再专业点，到那时，说不准我们也能享受一下免房租的待遇呢。

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本文转载自：掌柜攻略　　高云凤

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