2014-2017北上广深，逾200家商场首层租金大调查！

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伴随激烈的商业竞争，作为“脸面担当”的首层租金逐年“水涨船高”，在北上广深的购物中心，首层租金呈又呈现怎样的变化趋势？  

据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，北上广深4大城市已开业、商业面积达5万㎡及以上的购物中心达200多家，总存量超2000万㎡；从这200多家购物中心首层租金变化规律，我们发现：

2014年一季度至2017年一季度，北京、上海、广州购物中心首层租金均实现不同程度的同比增幅，深圳购物中心首层租金则呈现同比下行趋势。综合来看，传统一线城市购物中心首层租金“两级分化”发展态势明显。（注：本文各项【购物中心统计数据】，均以北上广深已开业、商业面积5万㎡及以上的200+家购物中心为统计标准）

2014-2017北上广深商场首层租金整体变化趋势

整体来看 ：2014年至2017年一季度，北京、上海全市购物中心首层租金年均同比增幅走势较平稳；广州、深圳年均同比增幅波动较大，其中，深圳全市购物中心首层租金水平呈现逐年下降趋势，竞争压力剧增。

从核心商圈购物中心首层租金水平来看 ： 北京、深圳增幅波动较大；上海、广州增幅走势平稳，其中，广州核心商圈购物中心首层租金增幅呈逐年下降趋势，竞争进入白热化阶段。（注：商圈划分根据社零总额增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、购物中心租金水平与空置率等维度进行综合考量，下同）

从潜力商圈（即“非核心商圈”）购物中心首层租金水平来看    ：上海、深圳“冰火两重天”（上海商场首层租金水平呈现逐年下降趋势，深圳则呈现逐年攀升趋势）；北京、广州表现平稳，首层租金水平变动不大。

2014-2017北上广深商场首层租金变化特性

01 北京全市购物中心平均首层租金水平在895-956元/㎡/月  

整体来看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京全市购物中心首层租金平均同比增幅0.4%，平均环比增幅0.2%，首层租金水平在895-956元/㎡/月。

其中， 2015年一季度至2017年一季度，大型零售商持续面临经营困难，部分购物中心启动大规模调整，首层租金同比、环比增幅“大起大落”，市场波动大。

从核心商圈购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京核心商圈购物中心首层租金平均同比增幅14%，平均环比增幅3%，首层租金水平在1166-1615元/㎡/月，整体呈上行趋势。

其中，2014-2015年，北京核心商圈购物中心首层租金波动幅度较大；2016年至2017年一季度，首层租金走势平稳，同比、环比增幅趋向一致。

从潜力商圈（即“非核 心商圈 ”）购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅1.3%，平均环比增幅0.9%，首层租金水平在596-703元/㎡/月，增幅整体走势趋缓。

02 上海全市购物中心平均首层租金水平在940-1006元/㎡/月  

整体来看 ：2014年一季度至2017年一季度，上海全市购物中心首层租金平均同比、环比增幅均为近0.1%，平均首层租金水平940-1006元/㎡/月，租金增幅整体走势平缓。

从核心商圈购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，首层租金平均同比增幅1.3%，平均环比增幅0.4%，首层租金水平在1383-1505元/㎡/月。

其中，2014年一季度至2015年二季度，上海核心商圈购物中心首层租金同比、环比增幅趋同，市场表现稳健；2015年三季度至2017年一季度，首层租金波动较为明显，差距逐渐拉大。

从潜力商圈（即“非核 心商圈 ”）购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，上海潜力商圈购物中心首层租金平均同比降幅3.2%，平均环比降幅0.9%，首层租金水平在486-555元/㎡/月，整体呈下行趋势。

03 广州全市购物中心平均首层租金水平在660-707元/㎡/月  

整体来看 ：2014年一季度至2017年一季度，广州全市购物中心首层租金平均同比增幅0.2%，平均环比增幅0.4%，首层租金水平在660-707元/㎡/月。

其中，2015年三季度到2016年三季度，广州迎来新增供应小高峰，同时部分购物中心在此期间进行较大规模调整，导致首层租金波动幅度较大。

从核心商圈购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，广州核心商圈购物中心首层租金平均同比增幅4.3%，平均环比增幅1.3%，首层租金水平在1000-1165元/㎡/月。

其中，在商业市场承压下，近3年天河路商圈购物中心首层租金平均同比涨幅达5%，环比涨幅达3%，品牌商仍倾向将主力店集中在核心区位，以保持稳定的营业额。

从潜力商圈（即“非核 心商圈 ”） 购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，广州潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅3.9%，平均环比增幅1.8%，首层租金水平在280-380元/㎡/月，与核心商圈购物中心首层租金水平差距逐渐拉大，租金整体走势更为“分化”。

04 深圳全市购物中心平均首层租金水平在807-1119元/㎡/月  

整体来看    ：2014年一季度至2017年一季度，深圳全市购物中心首层租金平均同比降幅6.2%，平均环比降幅1.7%，平均首层租金水平在807-1119元/㎡/月，租金下行压力剧增。

从核心商圈购物中心平均首层租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，深圳核心商圈购物中心首层租金平均同比降幅0.8%，平均环比增幅0.7%，首层租金水平在1180-1430元/㎡/月。

其中，在全市一片“低压”环境下，近3年罗湖商圈购物中心首层租金同比增幅达4%，环比增幅达2%，领跑深圳商业地产市场。

从潜力商圈（即“非核 心商圈 ”）购物中心平均首层租金水平看 ：2014年一季度至2017年一季度，深圳潜力商圈购物中心首层租金平均同比增幅6.8%，平均环比增幅3.1%，首层租金水平在600-869元/㎡/月。相较于核心商圈，深圳潜力商圈购物中心首层租金波动幅度较小。

 

因购物中心租金随市场变化存在诸多不可控因素，下文租金预测数据仅供参考。

2017-2018年北上广深商场首层租金变化趋势预测

01 北京全市购物中心首层租金小幅上升2-3%至913-985元/㎡/月  

2014年一季度到2017年一季度，北京全市购物中心首层租金平均同比增幅近0.4%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，北京商业面积5万㎡及以上的购物中心存量近855万㎡，预计2017-2018年，新增供应近102万㎡。

而从2016年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为24%，市场整体表现平稳；预计2017-2018年，北京全市购物中心首层租金有望同比上升2-3%至913-985元/㎡/月。（注：根据行业研究，购物中心租金波动主要跟商业存量、增量、品牌调整动向与引进品牌承租水平等维度有关）

02 上海全市购物中心首层租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月    

2014年一季度到2017年一季度，上海全市购物中心首层租金平均同比增幅仅为0.1%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，上海商业面积5万㎡及以上的购物中心存量近514万㎡，预计2017-2018年，新增供应约608万㎡。

而从2016年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为28%，市场整体波动大；而随着增量的大举入市，租金下行压力将进一步加大；预计2017-2018年，上海全市购物中心首层租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月。

03 广州全市购物中心首层租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月   

2014年一季度到2017年一季度，广州全市购物中心首层租金平均同比增幅为0.2%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，广州商业面积5万㎡及以上的购物中心存量近284万㎡，预计2017-2018年，新增供应约28万㎡。

而从2016年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为18%，市场整体趋缓；预计2017-2018年，广州全市购物中心首层租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月。

04 深圳全市购物中心首层租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月  

2014年一季度到2017年一季度，深圳全市购物中心首层租金平均同比降幅高达6.2%，租金下行趋势更为明显；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，深圳商业面积5万㎡及以上的购物中心存量364万㎡，预计2017-2018年，新增供应约251万㎡。

而从2016年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为21%，市场波动较大；而随着增量的冲击，租金下行局面将持续；预计2017-2018年，深圳全市购物中心首层租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月。

特别说明：本文数据主要来源于赢商大数据中心，部分数据采集于各城市统计局、商务局、购物中心协会、商会等第三方机构官方公开数据，数据仅在于分享，不作任何商业用途；因租金随着市场变化存在诸多不可控因素，数据仅供参考。

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本文转载自：商业地产云智库

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