餐饮小白开店记:找铺面的第37天，我还是一无所获...

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2018年7月20日

是我找店铺的第37天

上个月，我看上了一个新开的商场。

新商场的好处就是可选择的铺位比较多。我看中的位置就在地下1层电梯口。也不是那些犄角旮旯的，想想就没人去。

我是想开个奶茶店，所以想找个商场的铺子，这样人流量大些，奶茶嘛，随机性的消费，被人看到才好。本来都打算去交定金了，被群里人拦下来了。说我这么做一定会一无所获。

他们都跟我讲，尽量别选新商圈。我问，为啥？  

“新商圈一般都不成熟，养起来都要两三年，你有那么多钱养么？前三年的房租都是成本。如果不是资金雄厚，别花钱养商圈。”

“那肯德基、麦当劳都要进来了，招商经理跟我说，大的连锁一进来生意马上就好了。”

“那你知道，为什么像肯德基、麦当劳这些会进驻新商圈么。因为新商圈对大型连锁品牌会减、甚至免房租， 只按照营业额抽成。新的商圈自己都知道自己没有人气，需要大品牌的人气和粉丝把自己捂热了。”

我也想了想，第一次开店，经验和金钱都不算充足，新的商圈可能真的不适合我，留给有钱养店的大佬吧。

然后我就又接着看铺子。

上周看上了一个美食街的店铺。老板之前也是做奶茶的，现在老婆怀二胎，家里照顾不过来，就说先不做了，把铺子转了。连带着设备和技术一起都转让，加起来10万。

我一听，也不错啊，这条街周围有大型写字楼，往里走还有小学和居民区。就算没人经过，我也可以拼外卖吧！我特别高兴，跟我姐说，又把我给否定了。直接问我有没有脑子。

“如果真的生意好，老婆怀二胎，不会请人照顾么。放着白花花的钱不赚？你也真行，别人说啥你信啥。”

“你接店铺之前，最起码搞搞清楚转让的真正原因是什么 吧。你有没有想过这个老板就是选址失误呢？他选的地方就不适合奶茶店，你接手了照样亏本。”

我听了十分沮丧，经过咨询我知道了一些转租铺子需要注意的事情。看一个店铺要判断人流和客流的区别。人流大不等于客流大。

人流就是走过你店铺的人。但是奶茶店肯定年轻的女性消费者要多啊。所以还要看人流的人员构成，看性别年龄。要确保有足够的客流来维持店铺的生机。

了解了这些，我又回去看了一眼。那个铺子确实是有写字楼，但是还没很多企业入驻，入驻的企业科技型的比较多。小姐姐相对少一点。客流可能不够，之前的老板估计开不下去，也有这个原因。

另外找铺子的时候，我又学到了一点，房租最好不要超过营业额的10%，这样比较稳妥。再高也不要超过20%，不然就危险了。很有可能就为房东打工了。

不管是开餐厅还是茶饮店，首先要考虑的就是店铺选址问题。如果不愿意入驻发展还不成熟的新商圈，也只能接手转让的铺面了。转让大小餐饮店的多如牛毛，如果不小心，误入陷阱，搭上时间精力不说，搞不好，还要增加经济损失，更严重者，惹上官司缠身，徒增烦恼。

接手“转让店”，应把以下7个问题搞清楚： 

1 转手者是房东还是租赁者？   

如果是房东出租场地，那么，要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。

如果是租赁者转让餐饮，必须请房东出面共同商议，分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是租赁者的，三方当面清点，出具文字凭据，签字画押，方可深谈。

2 这个场地能开办餐饮吗？   

不要单方面只信听转让者的话，有条件的话，应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。

比如：这个场地开办餐饮是否扰民，附近居民同意吗？是否符合消防部门的相关规定，有消防手续吗？千万不要被转让者的大话所感动。

尤其是这个房屋近期有否动迁计划？如果有，就不要再浪费精力谈下去了，除了你自己，没有人愿意为你的几十万元装修费买单。

餐饮周边的老百姓对餐饮经营是什么态度至关重要。一方面，周边百姓是未来的消费准顾客，忽视不得；另一方面，百姓现在的环保意识、维权意识非常强。百姓不满意，上访、诉讼、上门争辩、媒体曝光，都有可能出现。 

3 “转让店”在行政部门有历史遗留问题吗？   

要亲自到自来水公司、电业局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水费、电费、环保费、煤气费、供热费的缴纳情况，如果未交清，请转手者将剩余部分缴纳完毕，并将交费发票出示，看清确认后复印留存，妥善保管。停水停电停气，无论停哪一样，都无法营业。

4 “转让店”有违法违纪记录吗？ 

亲自到工商管理部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕，有否罚款，如果有的话，请转让方到相关部门缴纳完毕，并将相关票据复印留存，妥善保管。工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目，如未交齐，有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。

5 与前员工有经济纠纷吗？ 

要将以往与餐饮有关的单位、人员联系到，通报餐饮租售情况，尽可能查清餐饮的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况，分清责任，避免在以后的经营中发生纠纷。因为在转让酒店时，很多员工跟着一起“转让”。

所以一定要分清账。不要仅仅凭房主或转让人的一面之词作结论，如果他们之间相互配合打马虎眼，糊弄门外汉绰绰有余。

6 签订合同，务必请权利人到场 

与权利人签订相关合同，其他任何人代签均属无效。 

餐饮经营火爆之后，因房东反悔发生经济纠纷的事情数不胜数，最为常见的是从合同里寻找破绽。

如果权利人老谋深算，在签订合同时即留下伏笔，那以后的经营就危机重重了。餐饮的房东最见不得别人借用他的房子赚钱，看见别人的生意好，就认为是自己的房子的功劳，与别人的经营无关，恨不得把所有的利润装进自己的腰包。等到挖空心思把餐饮收归自己经营后，才发现餐饮经营这件事远不如当土财主那样惬意。

美国的麦当劳，在事业发展之初，也经历了一番与房主无休止的较量,伤了不少元气，后来，痛定思痛，成立了专门的房产经营部门，只买不租，减少了许多是非，逐渐发展到今日的汉堡巨无霸。 

7 接手当日，马上换锁

害人之心不可有，防人之心不可无。餐饮的钥匙，经手的人很多。餐饮钥匙是餐饮的第一道门岗，为保险起见，换锁是第一要务。要不然，一夜之后，店内空空如也。这样的事情，在餐饮顶兑时并不少见。

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本文转载自：舌尖上的生意经 餐创天下

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