开一家特色餐馆的条件

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    餐饮业有三条途径：一是从零开始新建一家餐馆；二是收购一家现成的餐馆；三是租赁别人的餐馆。餐馆经营者在进行选择时，一定要从自身情况出发，慎重分析和选择三种投资方式的利弊，衡量各自的投资风险。通过比较和衡量，选择出最适合自己的投资方式，做到投资少、风险小、收益大。

　　一、新建餐馆

　　餐馆的新建所需投资较高，承担风险高，但收益也不小，新建优点也最多。通过新建方式使建筑设计完全符合餐馆的需要，做到餐馆规划合理，装修满意并且能突出表现餐馆的经营项目和经营风格；更大的优点是能为将来的发展留有余地，减少对配套工程的操心，有利于占领市场。新建餐馆特别适用于自己的土地或拆除原建筑物的人家，手中特别有钱的，愿花大钱做大买卖的，采用此方法同样能取到好的效益。

　　新建餐馆也有不足。首先，投资大，从图纸设计到施工、装修完成，总共需要几十万，甚至上百万元。在此之后，你还需要解决生意开展所涉及的一切问题，例如你得从找地点，做菜单，定价格，算销售，买设备，订计划，选装饰，建体制，找表演，雇职员，搞培训，如果说你的想法与众不同，你就还得去做广告，直至取得大家的认同。其次，新建餐馆所需要的时间太长，工程周期保持保量一般在一年左右，这样就丧失部分市场机会。最后，风险吕，高额投资必定加大投资者的精神压力。

　　但是如果你对餐饮业确实有一套独到的见解，并且也有足够的资金将其理想变为现实，那么你应该拥有一家自己的餐馆，所以你很有可能会选择新建一个餐馆，这样你就可以按照自己所希望的方式行事。

　　二、收购现成的餐馆

　　餐馆经营场所获得的最普通方式就是转让购买，也就是所谓的收购。转让购买的信息可以从广播、电视、报刊杂志和朋友那里获取，在进行购买时，要对原餐馆进行认真仔细的分析，找出其优点、缺点，以便拟定适合的价格进行收购。

     现成的餐馆最大的好处在于：第一，自己投入的资金能迅速流转；第二，收购完成之后，原先的员工们可以留下来，这样你可以省去重新新招聘和培训员工的精力，因为他们已经各累了丰富的经验；第三，有现成的生产和服务体系，可以省去大量的广告和营销费用，利用原餐馆良好的声誉可增加经营的成功率，原餐馆一定数量的回头客也会给餐馆带来一笔不小的收入，只需再投入少量资金购买原材料便可以进行经营。

　　但同时，你必须十分小心收购带来的风险和问题，例如无法补救的坏名声，素质不过硬的职员，落后的设备或者过短的租赁期等都会给收购者带来风险。由于购买者对所购餐馆的信息难以收集齐全，不能准确地对餐馆进行评估，价格不公道必然存在，所以在购买前一定要通过多种渠道来了解原餐馆的经营发展情况。一个经营中的餐馆要出售，其中的原因很多，要全面、深入地了解那个待出售的餐馆就餐的客人打听该餐馆的服务态度，食品的好坏；从餐馆员工中了解业主的管理能力，对员工的可亲度，了解一些帐务信息、营业额等等。一位精明的买主，要了解更多的信息并不难，关键是要与被了解者倾心交谈，朋友相待，毕竟如果餐馆被你购买后，那些被了解者也自然成了你的顾客、下属，你为人处事的态度也会被他们铭记于心，这些都能够给你带来盈利。

    如果你已经决定要收购别人现成的餐馆，并准备前往考察时，最好邀请设备专家一起去。你要相信，付给这些人的劳务费是完全值得的。因为只有他们才能够准确地检查设备能否生产出你计划中的食物。

　　在你了解了该餐馆的经营情况后，接下来的问题是与卖主坐下来谈价格签协议。买卖双方谈价格时，一定是卖方出高价，想卖个好价钱，连本带利都赚到；买方则把价格压得很低，尽量减少自己的投资额。若价格公道、合理，就能够达成协议。

　　餐馆的价格评估实质上是买卖双方对餐馆的盈利潜力的估计。买卖双方在估价过程中使用的假设不同，所估价格也就有相当大的差异。购买一家完整的餐馆与购买这家餐馆的部分资产或经营权，其价格自然相关很大；处于极为有利地段的餐馆的收购价会比那些地理位置一般的餐馆肯定会高出一筹。

　　准备收购餐馆的买主可以通过多种方法对其进行评估。以下为最常见的几种估价方法：

  （1）、相似餐馆的比较价格：依据相似餐馆的售价而定。

　（2）、收入法：将重心放在该企业的年收入上。通过收入来计算今后的投资回报。

　 （3）、重置或替代成本：依据在开放的市场中重置该企业资产所需的成本而定。

　　在决定收购一家现成的餐馆之前，你需要对它作一番彻底的调查。当双方经过谈判后都能取得满足自己的利益时，就可以拟定销售协议。销售协议不仅应详细说明买卖双方的义务和责任，而且应规定违约行为的处理方法，标准的销售协议还应规定双方的争议应由仲裁机构解决。受法律保护的销售协议应包括以下内容：

　　第一，物业描述：销售协议首先要列出物业的详细地址，描述要尽量准确，不能使用含糊不清的文字。

　　第二，购买的价格：销售协议应列出双方商定的价格，并分门别类的列出各种物品的价格。销售协议规定：如果发生意外损失或餐馆的实际情况与双方签约时有差异，就应高速最终售价。

　　第三，其他条款。销售协议中的其他条款应详细说明卖方向买方转让财产必须提供餐馆的所有权证明、营业执照及相关证照；移交保养完好的设备；买方有权检查建筑物，对违反建筑法规的，买方有权让卖方改造或补偿；买方有权了解卖方在经营活动中的一切债务是否还清，以免转让后被迫替卖方还债；买主还应详细了解餐馆的保险范围，判断餐馆保险是否充分，对未投保的财产及保费要明了，以便尽可能压低餐馆售价。

　　三、租赁别人的餐馆

　　租赁相对于新建、收购来说，其投资少，只需对所租的场所进行短时间的装修就可营业，这样显然能够节约大量时间；采取租赁方式所承担的风险也比新建、购买餐馆要小得多，而且选择性较大、较灵活，因为如果你对该餐馆或者餐馆所属的地点不满意，可以另外租赁其他地方进行发展。

　　在出租方与承租方达成共识后，两方就可以签订租赁合同，并严格依照合同行事。租赁合同的签订要注意以下因素：

　　第一，物业条款：合同中必须详细说明所租物业的情况，并对使用规定有明确的文字记录；需要进行改良或装修的要得到出租方的书面同意才可开工，对于施工费用和所有权问题，租赁双方可协商而定。

　　第二，设备条款：合同中应说明设备的所有者，防止合同终止时租赁双方扯皮；对设备的维修保养特别是公共场所的卫生、照明、排污、水、电、气管道必须明确负责人，物业管理费、保险费、财产税等在合同上要有明晰的条款。

　　第三，租期、租金条款：租期、租金条款是租赁合同中的关键条款，在签订合同时，双方都需认真客观分析，协商做出判断。租期通常有选择性，分为一次租赁期限和续租期限。餐馆经营较为特殊，资金从投入到回收需要一个较长的时间过程，租赁双方在租期上要有一个回旋的余地，这样更有助于双方合作。常见的租金的形式有：固定租金、滑动租金、累进租金、百分率租金、固定租金加百分率租金等，租赁双方应根据市场情况，协商制订出交纳租金的合理方式，做到双方均有利可图。

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